文/TEAM OF MR KEY

编者按：2003年10月，物业税第一次作为专有名词出现在《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决议》中。2005年，在《中共中央关于制定“十一五”规划的建议》中又一次明确提出：“稳步推进物业税。”今年的10月11日，国家税务总局在其举行的第三季度新闻发布会上表示物业税空转试点继续扩大，积极稳妥进行物业税出台前准备工作。一路走来，物业税的开征成为理论界、实业界、普通百姓重点关注的内容。物业税的出台对于房地产市场的影响，业界众说纷纭、莫衷一是。这次我们将对这些问题谈谈我们的看法。

何为“物业税”？

物业税又称财产税或不动产税，主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高。
2003年10月，十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中指出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。由此，“物业税”一词进入百姓视线。
中国物业税改革的基本框架是，将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。基本原则是，科学预测现行房地产税和房地产开发建设环节收费总体规模，使物业税的总体规模与之保持基本相当。或者按租金收入或者按房产原价的一定比例征收。各地还会根据当地经济发展情况，实行一些税收优惠政策。
从物业税的角度来看，这实际上涉及到两种不同的城市管理方式：一种是城市土地采用批租形式，在这种形式下政府必然希望土地能够卖出较好的初始价钱，以便于政府改善公共服务和城市基础设施；另外一种形式是，土地的供应和交易基本上没有限制，但是土地的使用要定期进行评估，在此基础上征收财产税，这会使土地初始价格比较低，但每年都要承担一定的物业税。
 过去，房地产只在交易环节征收税费，而在保有环节则没有征收任何税种。但以物业税为代表的保有环节税种的出台却是历史的必然——一通过房地产业的可持续性发展，实现节约土地资源；二可适应房地产宏观调控的需要。而物业税之所以迟迟未开征，主要在于物业税制度设计的难度太大，不仅必须先解决税率、税基、征收对象等问题，同时也必须处理原有的政策遗留的问题。
政府有责任通过调节税的方式来控制贫富差距，实现最大程度的社会公平，这是物业税以及其他调节税制定的基础。

市场声音

有哪一次次房地产调控政策像物业税这样涉及每个人的利益？
声音一：按面积征收？住大房子的有钱人固然应该征收，拥有小房子的就一定是低收入人群吗？如若这样必然导致小户型投机。
声音二：按套数征收？一个人或者一个家庭同时拥有多套住房固然是财富的表现，可是还有很多不体现在一个人或者一个家庭名下的物业仍然有机可循。
声音三：按产权性质征收？有完产权的征收，有使用权的不征收，那么使用权房必将成为投机热点。
声音四：按家庭收入征收？家庭收入如何衡量？财产性收入就不算家庭收入吗？
声音五：按空置来征收？怎么确定是不是空置？房子里放点东西算不算空置？1元租金虚拟出租算不算出租？
声音六：按房龄征收？那么老房子或许会比新房子还贵。
声音七：按照1%征收？市值100万的房子在大城市目前是很普通的房子，在人均年可支配收入才10000余元的时候，这个比例还要人活吗？那些吃低保的家庭一年也没有1万元收入呢。
声音八：房价会跌50%？说这个话的人是因为说土地出让金不包含在房价里了。且不说，会不会取消土地出让金，光是一年1%左右的物业税，真的能承受吗？不能承受的话，房价再便宜有什么用呢？况且，土地出让金在制度并不会想当然取消的。
声音九：会取消交易环节的多项税费？所得税肯定是不会取消的，从长期来看类似房产税、营业税一类的确实可能取消，但按照目前的国情，在正式的物业税出台前，不但不会取消相关税费，凡而可能针对豪宅、空置房等出台新的税收项目。

我们的分析

物业税出台前须解决的几个难题：

1、如何划分征税对象？
在物业税的制定过程中，要考虑的第一个问题就是征税对象，向谁征税、征税范围怎么确定的问题。我国的情况相当复杂，从计划经济模式到现在的市场经济，有商品房、商贷房、公房还有农村房，这些都应区别对待。倘若开征物业税，会对怎样的住宅来征收物业税？纳税人的范围该有多广？高端的，大户型的还是全部？是否应该包括农村人口？这些问题都需要有一个合理的标准所以这个制定标准无法由全国来统一，要下放到地方政府来决策。

2、如何界定征收标准？
西方国家大多按照房地产物业的市值作为征税的基础。
中国香港地区按照评估后的房屋租金作为征税基础，又称之为差饷税。
实际上，物业税并不是一个具体的税种名称，而是税收分类中的一个类别，因此，物业税本身又称财产税。一般而言，开征物业税的目的是为了实现公平，其原理是：当纳税人缺乏负担物业税能力的时候，那可能把房产转移到有纳税能力者的手里，从而，有利于提高房产的使用价值和经济运行效率。
因此，物业税的计税依据，无论那种计算方式，都有一个核心，即房产的价值（包括市场价值和非市场价值两种）。这是大多数已经开征物业税的国家普遍的做法，我国估计也会采用这种国际上通行的方式，问题在于，市场价值是通过评估计算出来的，而恰恰在这至关重要的一个环节上，暴露出我国的一大软肋———缺乏明晰的产权制度。

3、如何制定税率？
目前，空转城市试点中通常是按照评估价格的70%来计算，税率是1.2%，但测算结果表明，这个税率可能超过总体承受水平。因为如果物业税每年按1%收取的话(国内有专家建议物业税的税率为0.3~0.8%)，这笔开销是不小的，一幢150平米大的房子，每平米现值将近2万，一年养房子的费用要比以前增加五六万，而且每年缴纳的税值随着市值的升高而提高，住大房子的人就更不愿意了。如果物业税与以前比增加负担的话，涉及自己的利益付出，住豪宅的人肯定不乐意。而对于那些黄金地段的“城市贫民窟”，以及低收入的弱势人群等，减免物业税成了现实而必要的选择。
有业内人士认为，考虑到首次开征物业税，税率不宜定得过高。
也有说法认为，鉴于我国各地区之间经济发展不平衡，全国实行统一的物业税率的可能性较低，物业税幅度宜在0.1%至3%之间。税率定低了，如同隔靴搔痒，对房产市场作用不大，定高了，人们持有房产负担加重，因此如何制定税率成了物业税开征的一个难题。

4、如何制定评估机制？
评估机制的制定惹来更多的争论。由于目前的方案中倾向于利用评估价值乘以税率来确定税收数额，那么物业税是由税务机关、房产或建设部门还是由中介机构来进行评估？随着经济发展，房产价值不断变化，多长时间进行重新评估更为合理？评估若有争议该如何解决？这些问题也逐步被人们提出来。
房产的价值是残值，即从买进来的那一天起就开始减损。但房产附着于土地上，土地的价值可能因周边交通、地下通讯管道、地铁、商业配套等因素的投入而有外溢效应。房产有可能因土地价值的增加而相应提高价值。怎么计算应有科学的评估体系，只有在这个基础上才有征税的可能。

5、如何征收？
作为物业税实际操作中的具体细节，该如何征收的问题更是难有定论。中国目前税务机关几乎不直接对个人征税，而是习惯通过代扣代缴等办法跟单位打交道，但这一方式显然难以适用于房产。这中间不仅涉及到优惠政策如何设计问题，更关系到纳税人的主动性问题。由于政府支出不透明、缺乏传统习惯等种种原因，中国人纳税并不积极，个人所得税的申报都一片冷清，又惶论人人都须交纳的物业税。如何让这些沉默的大多数接受并缴纳一年一交的物业税，成为政府最大的挑战。

6、如何完善评税制度？
物业税在国际上通常被称为房地产税或不动产税，主要是针对房产的评估值或接近市场价值来征税，而目前我国实行的房地产税是按照房产原值征税，土地税是按照土地的面积来征税，这种做法与国际上有很大的差距。为了弥补土地出让环节的损失又出台了土地增值税，但实际执行效果并不理想。要实行与国际接轨的物业税，首先就要从建立评税制度开始入手。前期六个试点地区的试点工作也是围绕解决技术手段来开展的。目前已初步取得了一定的效果，创建了符合国情的评税工作模式，开发了计算机评税软件，建立了政府部门间的良好合作关系，培养了一批专业人才，将来还要根据国家的国情区分，来制定技术性更强的规范，以便政策最后的落实和执行。

7、土地出让金与物业税是否并行？
物业税是在保有环节征收的税种。土地出让金实质是地产商一次性支付了土地70年的租金。购房者从地产商手中购得的是包括70年土地租金在内的房屋、土地使用权。
既然土地租金已经收取了相应费用，物业税的征收依据在哪里？对于课税对象，是只对房产征税，还是对房和地都征？此前的土地出让金在理论上与物业税毫不相关，有些人认为可以各自征收互不相干，但另一些人却认为征收物业税是增税，必须考虑社会的现实承受能力，因而需要考虑总体税负的平衡。而当年在费改税背景下提出征收物业税，其他相关的费又该如何合并？这也是存在较多争议的地方。
目前，地方政府没有停止土地出让金制度的迹象，那么物业税也可能与土地出让金制度并行。如果是这样，物业税的开征增加了开发成本，也增加了购房者的成本，需求意向会因此减少。当意向影响到市场需求时，地产商预期市场有效需求不足而降低开发动力，这使得供应进一步萎缩，供求矛盾进一步紧张，房价不会下降还可能会因此继续上涨。

物业税真的可以平抑房价吗？

针对物业税，有人认为其出台将改变市场供需结构、抑制市场投机，它的出现将颠覆房价。普通商品房价格中，税费、开发商利润是房价的主要组成部分，其中税费包括开发商的营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、企业所得税等以及房地产占用的房产税、城市房地产税、耕地占用税、城镇土地使用税等。如果开征"物业税"则将彻底改变这种商品房价格的构成方式，将这些费用分期由政府收取，均摊到房屋的保有阶段。如此一来，开发商不必集中将如此多的税费一次性缴纳，开发成本必将大幅度下降，商品房价格也将下降无疑。
也有人认为物业税的出台必然打入房产成本，这些成本最终还是分摊到消费者头上，从而就抬高了房产的价格。因为房价是由市场而不是开发商来主导的。很多人都认为是地价的成本高而造成了房价高，而现实情况是，如果没有人们的需要，就不会有对这个土地的需要，也就不会有地王的频频出现了。当前的状况是，市场供不应求，人们的预期很强，价格还一直往上涨。如果涨价过程的收益远远大于物业税的成本，那物业税的效果自然也不大，房价自然不会下降。而且短期内，物业税很难成为主流税种，也很难成为国家主要的税收来源，只是一种试点而已。想要通过物业税来降低房价是不可能的，物业税只是用来增加房地产的持有成本，如果这一成本能够顺利转嫁的话，更加起不到抑制房价的作用了。

市场主体之于物业税

既然物业税的开征涉及到如此多的问题，国家为什么还要开征物业税？物业税的开征对国家、地方政府、开发商、民众会产生怎样的影响？

一、物业税之于国家
物业税作为国家税收的一种，有三个职能。一是财政职能，物业税可以增加国家的财政收入；二是监督职能，通过物业税的征收对公民的经济行为、纳税义务进行监督；三是作为经济政策，从宏观调控经济职能上来看，物业税可以影响到房地产的供需总量、供需结构以及市场微观经济行为的选择等方面。它一方面可以促进住宅市场健康发展，鼓励住宅的消费；另一方面又可抑制住宅的过分投资投机。物业税作为保有环节征收的一种税种，其社会调节作用是其出台的最重要的理由。通过物业税扶持低收入者，缓解贫富分化的矛盾。

二、物业税之于地方政府：
由于地方政府动力不足，不仅是一些不发达地区还在热衷于土地财政，以求充实财力，完成城市建设，发达地区也实际过度依赖土地财政。如果取消土地出让金制度，地方政府的财税来源就受到制约；对医疗、教育、基础设施等公共领域的投入可能会相应减少，这会间接影响到当地群众的公共福利。
不过眼光更长远的人会看到，物业税将在未来为中国带来难以估量的价值，地方政府就将是赢家之一。物业税的推出，会使房地产在保有环节实现最基本的内外资并轨。这样的机制可以把目前地方政府短期行为的土地财政，改造成为长期行为的土地财政。物业税的顺利征收可以使市场经济要求的地方政府职能和财源建设相契合，从而为经济建设型政府向公共服务型政府转型打下经济基础。 

三、物业税之于开发商
开征物业税，出于维护社会稳定的考虑，税负水平也不会有太大变化，短期内对所有一切都不会有太大影响，但它从某种程度上减轻了开发商的开发负担。开发商拿地的时候需向中央、地方付出地租，比如现金地租、承诺地租等，物业税的开征有可能会降低开发商的开发成本。但开发商是不愿意看到房价降低的，可能会通过品牌塑造、对产品进行升级等手段继续提升楼价，最终消费者还是最大的“被误伤者”，因为买房门槛不但没有降低，而且变成“买房不容易养房更难”。 

四、物业税之于民众
抑制过度投资一直是宏观调控的重要一步。而加息、提高首付等手段只是在销售环节上抑制了一部分资金不很充裕的投资者，没有起到根本性的作用。
开征物业税直接增加了需求方持有房地产的成本，对投资和投机性需求的抑制作用更大。因为"物业税"是以房屋价值为税基的，是随着房屋市值变化而改变的。也就是说，房屋价值如果提升了，则购房者在持有环节中将背负重税，若是用于投资用途的，持有成本使得投资价值几乎失去，市场上购买房产用于投资的人群将大大减少。
由于现在物业税开征的很多细节都没有确定，所以对市场的影响力度究竟有多大不好判断，目前主要表现为对购房者心理上的影响，他们会担心以后的持有成本太高。不过，不管开征的税率是高是低，对多次置业者的影响都不小，而当前楼市中有一部分买家就属于多次置业者，这样一来，对未来的楼价可能会有影响，具体会体现在降价或者增幅放缓上。

我们的看法

中国有一个特殊现象，就是政府对于房地产调控的影响，更多重于影响市场预期，但实际执行层面偏弱。无论是之前的房地产买卖增值税还是提高地二套房贷利率的具体措施都实际上印证了这一判断。
第一、 对于市场最关心的物业税税基问题，我们的看法是：税基更倾向于以房地产的市值作为评税基础；
第二、 对于市场关于得税率问题，我们认为，首次开始执行的物业税税率应该较低，将会远远低于目前讨论的1%左右的水平；
第三、 物业税征收对象，即征收范围，将以各地实际收入状况有所区别，对不同收入群体采取挣或不挣得判断。这不取决于政府的决定而取决于各地立法机关的判断。有差别征收是一定的。
第四、 土地出让金制度短期内不可能取消，因此，地价、房价不会有太大的成本差异，也不会引起太大的价格波动。
第五、 考虑到物业税制定的种种困难，这项制度无法在短期内施行。最乐观也需要至少2年时间。
第六、 在物业税制定并实行之前，房地产调控做为中央政府调控的重点，仍会继续；为了抑制房地产投机行为，可能先于物业税出台之前出台类似控制税、豪宅税这样的税种，并趋于严格执行房地产所得税。

看房地产调控风起云涌

中国房地产不仅面临着发展的千古机遇，同时因为关乎国计民生，调控政策会保持一贯的连续性。征收还是不征收这并不是难题，摸着石头过河的中国和政府，将继续秉承着循序渐进的作风，不断地发展房地产、不断地完善房地产制度。
昆山这样的城市，规模与作用远不及苏州和上海的一个城市，城市房地产的发展既是本地需求的结果，同时也仅是整个房地产市场的一个小小的组成部分。相对于别人动辄百分之几十、百分之几百的涨幅面前，昆山接受影响的同时也保持着自己的节奏！
我们仍将看好昆山未来的房地产市场的发展。虽然政策走向引发市场猜测，市场后期走势扑朔迷离，希望通过理性的解读能够拨开市场迷雾。